风向 | 住建部公开投石问路：房屋养老金其心可诛！
【中国商报】2024年8月24日发布
工作人员正在进行老旧小区改造（房网供图）
住房也有养老金了：
22城试点钱由谁出？
老百姓住房也有养老金了？
国务院新闻办公室8月23日举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会，住房和城乡建设部副部长董建国在会上表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制，上海等22个城市目前正开展试点。【此前报道：刚刚，住建部发声：老百姓交了钱，就应该拿到房】
其中，房屋养老金个人账户通过缴纳住宅专项维修基金已经建立，试点重点是政府将公共账户建立起来。
据住房和城乡建设部披露，截至2022年年底，我国城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%，进入设计使用年限的中后期。预计到2040年前后，将有近80%的房屋成为“老小区”。这些房屋普遍存在墙体结构安全隐患、屋面渗漏、外墙脱落、设施设备老化等问题，严重影响了居民的居住体验。
“当前我国针对房屋公共部位、公用设施设备的维护和改造，主要使用的是住宅专项维修资金，由于我国住宅专项维修资金一般来源于业主自行缴纳，整体资金体量有限。”中指院分析师表示。
上海市房地产科学研究院发布的一份报告显示，目前，全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元，但累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右，成都和深圳分别约为4%和5%，大量资金沉淀未有效利用，且单项使用率不均。
为改善这一情况，国务院印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，将推进城镇老旧小区改造作为实施新型城镇化战略的一项重点任务。自部署实施以来，全国累计新开工改造城镇老旧小区25万个，取得了显著成效。然而，这些改造多集中于基础设施的更新，对房屋本体的维修和养护仍有待加强。
“下一步，我们将统筹推进住房城乡建设领域各项改革，加快构建房地产发展新模式，深入实施城市更新行动，进一步推动建筑业转型升级，系统开展好房子、好小区、好社区、好城区‘四好’建设，打造宜居、韧性、智慧城市，促进城乡共同繁荣发展，以务实行动不断满足人民对美好生活的向往，为进一步全面深化改革、推进中国式现代化作出贡献。”住房和城乡建设部部长倪虹表示。
董建国表示，房地产发展新模式，是高质量发展的模式，是协调发展的模式，是安全发展的模式。住建部将和有关部门密切配合，在总结前一段相关试点实践的同时，进一步加强顶层设计，牢牢抓住让人民群众安居这个基点，加快改革完善商品房销售以及土地、金融、财税等基础性制度，以改革促制度创新、以改革促新模式构建、以改革促产业发展，坚决把党中央部署的这项任务落实好，努力促进房地产高质量发展。
住房和城乡建设部副部长秦海翔表示，在城市更新行动方面，住房和城乡建设部将继续抓好城镇老旧小区改造，下力气解决好加装电梯、停车、充电等难题，今年计划完成好5万个以上老旧小区改造任务。在此基础上，推动建设一批完整社区，推进老旧街区、老旧厂区等更新改造。
在持续推进城市的“里子”工程建设方面，住建部将加强地下综合管廊建设和老旧管线改造升级。今年，住房和城乡建设部将力争改造各类老旧管线10万公里以上。
此外，住房和城乡建设部还将大力推进城市生命线安全工程建设，通过数字化手段，实时监测城市的供水、排水、燃气、供热、桥梁、管廊等各类市政设施，对安全隐患做到早发现、早预警、早处置，保障城市安全运行。
房屋养老金的资金从哪儿来？
据悉，房屋养老金制度的核心在于为房屋体检、维修、保险提供资金保障。通过设立专门的账户，将公共维修基金、土地出让金、财政奖补等多种资金来源纳入其中，形成多元化的资金筹集机制。同时，鼓励商业性房屋养老金的发展，引入专业投资机构提升资金收益率，为老旧小区改造提供持续的资金支持。
2007年发布的《住宅专项维修资金管理办法》提出，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。
出售公有住房的，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。
“预计房屋养老金制度将与个人养老金制度相似，由个人与公共账户构成。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，第一支柱是公共维修基金，由全体业主在购买新房时归集和共同所有，进入个人账户；第二支柱类似企业年金，比如一定比例的土地出让金、财政奖补，公共维修资金增值收益、公积金增值收益等进入公共账户；第三支柱应该是商业性质房屋养老金，包括房屋综合安全保险以及商业性房屋养老补充等。
【学问批判】2024年8月24日发布
工作人员正在进行老旧小区改造（房网供图）
《中国青年报》援引住房城乡建设部新闻发言人、住房改革与发展司司长王胜军的话说：“房子像人一样也会变老，老了也会生病，这就需要建立房屋定期体检制度。”房屋变老、房屋定期检查这话乍听起来似乎没有问题。
对于房屋老养金的用途，《中国青年报》说得很直白，“建立房屋养老金制度是为房屋体检、房屋维修、房屋保险提供资金保障。” 房屋养老金就是为房屋体检和维修提供资金。
这么一说，我可就搞不懂了。提出几个疑问，希望有关方面能回复一下。
第一是概念问题。所谓“养老”，按照汉语的习惯，通常的服务对象是老人。缴养老金虽然很早，但领取养老金确实退休以后的事情。人要等到退休才能领取养老金，这就意味着养老需要界定“老人”这个重要标准。
同理，想要“房屋养老金”这个概念成立，关键要界定“老年”房屋这个概念，也就是住建部必须确定有多少年龄的房屋是“老年房屋”。不到这个年龄界限的房屋是不能领取养老金的。《中国青年报》有关养老金的说法，应该与养老无关。
遗憾的是，住建部好像没有对这个概念进行界定。在没有界定这个概念之前就提出“房屋养老金”，这不应该是负责任政府部门的做法。
第二，房屋“老”的界定。看到《澎湃》转发《经济日报》的文章，委实大吃一惊：
“像人的生命一样，我们居住的房子也会慢慢变老，造成安全隐患。我国已成为世界上既有房屋最多、房屋建成年代最集中的国家。截至2022年底，城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%，这意味着这些房屋将进入设计使用年限的中后期。预计2040年前后，近80%的房屋将进入这个阶段。相当数量的老房子建设标准低、缺乏必要维护，安全隐患需要排查。同时，在城镇及农村家庭，很多自建房屋也存在安全风险。”
按照这篇文章作者的观点，房龄超过30年的就“进入设计使用年限的中后期。”当然，该作者也蛮狡猾，很会玩弄词语，没有用“老”，只用了“中后期”这个含混词语。中期有多长？后期有多少？作者故意不说。不过，30年的房子就需要养“老”，这也太违背常识了吧？
对于媒体忸怩作态，闪烁其辞，我们已经太习惯了。房屋养老金制度可属于严肃的政策法规类别，“中后期”这样的词语显然不合适。我们能说人到了生命的“中后期”就可以申领养老金么？
还是这句话，如果有关部门不能确定“老年房屋”这个概念，房屋养老金这个概念就不能成立。
第三，房屋养老的对象。暂且不管对“老年房屋”是否有清楚的定义。我发现，当然我也是看了网上只言片语就乱猜，用“发现”自然是受了《经济日报》文风的影响。我“发现”《经济日报》之所以这么说，好像是因为房屋养老金制度针对的对象是改革开放后建造的商品房。
这让我有点搞不明白了。为什么以前的房子，不说上海外滩，就说上海的石库门房子，它们没有“养老金”却也能依然耸立上百年呢？《经济日报》的记者胆大妄为，当然其主观意图不是抹黑中国改革开放后建造房子的质量，而是积极为住建部的“创新”政策挥笔呐喊。我只是想知道，这位记者凭什么说改革开放后，尤其是近三十年建的房子反而进入“中后期”要比改革开放前或解放前的快呢？
第四，房屋维修基金和房屋养老金的差别。暂且不说在房子尚未年老之际就动用“养老金”有非法挪用之嫌，我查得商品房有“房屋维修基金”的说法。买房人在买房时必须缴纳这项基金。房屋维修基金包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。”查得建设部和财政部的《住宅专项维修资金管理办法》（165号令）有明确的规定:
“商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。”
既然有房屋维修基金，住建部在推出房屋养老金时就必须具体说明目前房屋维修基金无法满足房屋体检和维修的实际情况，说明改革开放后建造的房子尤其如此。政府部门的说明自然不能像《经济日报》记者那样恣意妄说，政府部门对此应该能拿出明确的数据。
第五，房屋质量和寿命。住建部推出房屋养老基金自然是出于爱护“老年”房屋的孝心。中华美德百善孝为先，虽然住建部孝的不是老人，但其“孝心”应该会让房屋流泪。
也是因为跟着感动和好奇，我查了2019年修订的《建设工程质量管理条例》。一查才知道，《经济日报》还是很冤枉的。有关房屋质量，只有第四十条有说法。它是这么说的：
“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。”
不太清楚主体结构工程的年限。就拿保质期为5年说，那三十年的房屋还真是老年了。对比一下真的吓一跳。我们房屋这方面的保质期还不如家电：
“中国家用电器协会发布了《家用电器安全使用年限》系列标准，该标准规定了各类家用电器的安全使用年限。具体来说，冰箱和葡萄酒柜的安全使用年限为10年，燃气灶、吸油烟机、储水式电热水器、净水机、食具消毒柜、洗衣机和干衣机的安全使用年限为8年。”
我也是不懂，住建部为什么不对主体结构工程的年限提出基本要求呢？为什么对房屋有关方面所要求的保质期这么短呢？
因为不懂，所以问题还有很多，总之，我实在不明白的是：
为什么住建部不在房屋主体工程年限、房屋质量和保质期提出高标准的要求，提高房屋各方面的保质期，却只把眼光定在房屋的养老方面呢？
既然房屋老得这么快，保质期这么短，那为什么住建部不要求购房者在缴纳房屋维修基金的同时，要求开放商为短命的房屋提供养老金呢？
至此，只能纳闷，住建部到底站在谁的立场上说话呢？
【老干体V】2024年8月24日发布
工作人员正在进行老旧小区改造（房网供图）